Franse makelaars?
Hoe zit dat nou precies met die Franse makelaars?
Zeven stellingen kritisch beschouwd
1: Franse makelaars zijn gewoon verkoopagenten
Makelaars - tenminste, de goeie - zijn wel wat meer dan verkoopagenten. Het is waar dat er tussen zitten die alleen aan hun eigen portemonnee denken en die behoorlijk cynisch zijn tegenover die domme klanten. Maar met name voor de verkoper heeft een makelaar wel degelijk toegevoegde waarde. Hij kan het huis taxeren, hij zet advertenties in de krant en op zijn site, hij begeleidt geïnteresseerden door je huis en hij kan de onderhandeling voor je doen. Bovendien heeft hij een gemeenschappelijk doel: het huis zo duur mogelijk verkopen.
2: Onderhandelingen gaan ten koste van de makelaarscommissie
De makelaar kan gewoon vasthouden aan zijn vooraf vastgelegde commissie van zes tot tien procent. En of hij dan een huis voor 450.000 of voor 420.000 verkoopt, doet hem dan niet zo veel pijn. Als het er maar via hem uit gaat, zodat hij een rekening kan sturen. Toch kan het gebeuren dat een makelaar mee gaat in de onderhandelingen. Als een deal dreigt te blijven hangen op een paar duizend euro, kan hij zijn goede wil tonen en ook een stukje commissie inleveren om de koper over de streep te trekken. Onder het motto: Beter een half ei dan een lege dop.
3: Als je een makelaar exclusiviteit biedt, gaat hij beter zijn best doen
Dat willen de makelaars hun klanten graag doen geloven. Vooral buitenlanders trappen daar nog wel eens in. Maar of een makelaar die weet dat hij als enige de kans heeft ook harder gaat lopen? Volgens mij kan het net zo goed andersom werken. Wat zou hij rennen als er toch geen concurrentie is? De winst blijft gelijk en het risico dat een andere makelaar het voor zijn neus weg verkoopt, is verdwenen. Ik heb al een paar keer contact gehad met menden die hun huis niet op het internet wilden adverteren, want als ze het zelf zouden verkopen, moesten ze de makelaar tóch nog 3% betalen! En dat vonden ze toch wel erg veel geld voor ineffectiviteit. Ook gebeurt het wel dat een makelaar niet eens een Mandat Simple aanbiedt. Dat de verkopers een exclusief mandaat tekenen zonder dat door te hebben. Het loont dus de moeite de makelaar expliciet daarom te vragen, en goed te kijken wat er bovenaan dat opdrachtformulier staat.
4: Het Franse makelaarssysteem zal nooit veranderen.
Ik ben bang dat ze op een gegeven moment wel moeten. Al zullen de makelaars natuurlijk schreeuwen en trappelen om dat moment zo lang mogelijk uit te stellen. Zo gebruiken ze het systeem van de Carte Professionelle (Loi Hoguet) om buitenstaanders uit hun markt te weren. En om te voorkomen dat anderen, zoals Immogo, mensen de kans bieden om hun huis voor veel minder net zo goed te verkopen, tussen particulieren en met hulp van de notaris. Een daling van de prijzen is uiteindelijk onvermijdelijk. Maar dat kan niet zolang mensen hun huis nog bij verschillende makelaars tegelijk onder brengen. Want eigenlijk komt het Franse systeem er op neer dat de gemiddelde makelaar gemiddeld maar 1,5% van elk huis krijgt (net als in Nederland). Er zijn namelijk gemiddeld vier makelaars per huis in het spel, die ieder minimaal 6% vragen. Drie van de vier verdienen niks. Naarmate er meer websites als Immogo bij komen, wordt de kans groter dat 4 van de 4 niks verdienen. Dan zal het systeem zichzelf opblazen.
Het systeem open gooien werkt alleen als je het in één keer radicaal anders gaat doen. Maar dat betekent dat ineens iedereen naar de 1,5% moet, dat makelaars ook voor de koper moeten gaan werken, dat er een soort Funda-systeem moet komen waar alle makelaars hun aanbod op moeten zetten. En het betekent ook dat de makelaars die op dit moment samen op één huis zitten, een soort ruilverkaveling moeten gaan doen. Want als de eigenaar nog maar 1,5% hoeft te betalen, valt er niet veel meer te verdelen.
Zo veel verandering, dat is zelfs voor de superflexibele Fransen een te grote opgave. Voorlopig, want ik zie al makelaars die op hun site met een vast percentage van 3% schermen. En er zullen zeker meer sites als Immogo komen, die de mensen helpen zélf hun huis te vermarkten met publiciteit op hoog niveau. Tegen een veel realistischer fee.
5: Je kunt je huis best zonder makelaar verkopen
Dat lijkt me geen goed idee. Ik adviseer klanten die hun huis op Immogo te koop willen zetten in ieder geval óók twee à drie makelaars in de arm te nemen. De kans dat het huis via deze traditionele manier verkocht wordt is nog steeds tamelijk groot. Al was het maar omdat veel huizenzoekers toch ook ter plekke etalages gaan kijken. Kies dan wel voor een makelaar met een goede meertalige site, die lekker veel adverteert en die een kantoor met een flinke etalage in het centrum van een nabije grotere stad heeft. Neem er één per stad, of een met vestigingen in meerdere steden, zodat je huis op verschillende plekken te koop staat. Betaal nooit meer dan 6% commissie en vergeet niet ook wat onderhandelingsruimte in de verkoopprijs op te nemen. Zie internet-sites als Immogo als een lot in de loterij. De kans dat je wint is niet zo erg groot. Maar áls je wint, is het meteen een flink bedrag.
6: Als koper kun je niet om de makelaars heen
Dat is ook weer overdreven. Natuurlijk ga je éérst zelf zoeken, en eerst op Immogo. Daar staan alleen particuliere huizen op. Verder zijn er nuttige sites als Particulier à Particulier (pap.fr), entreparticuliers.com en immonot.com, van de notarissen. Maar pas op, de notaris vraagt - als de koper via hem komt - óók extra commissie (frais de négociation) aan de verkoper, dus veel goedkoper dan een makelaar is hij niet. Daarnaast is het slim om zelf gewoon rond te gaan neuzen in de regio waar je wilt wonen. Gewoon overal vragen, dat kan heel verrassende resultaten opleveren.
En tot slot kun je nog naar de makelaars stappen. Als je maar onthoudt dat die er niet is om jou te helpen, maar de verkoper. Blijf steeds maar denken: “De makelaar is de tegenpartij!” Dus nooit in vertrouwen nemen en zeggen dat je een bepaald huis per se wilt kopen. Nooit vertellen wat je maximale budget is (je kunt rustig zeggen dat je een huis tot 500.000 zoekt, maar zeg niet dat je eventueel wel tot 600.000 wilt gaan) en als de makelaar zegt dat er niet onderhandeld kan worden, tóch een flink lager bod uitbrengen. Hoe mooi je het huis ook vindt, koel blijven en zeggen dat je anders nog wel even verder zoekt
7: De makelaar kan je niks maken als je achter zijn rug om gaat
Dankzij de GPS-navigatie wordt het steeds makkelijker om na een bezoek met de makelaar aan een huis later stiekem terug te gaan om te proberen dan alsnog rechtstreeks zaken te doen met de eigenaar. Dit kan vooral de verkoper grote problemen opleveren, want hij heeft een contract getekend. Bovendien is het onbehoorlijk, want de makelaar heeft gewoon zijn werk gedaan en van tevoren was duidelijk wat dat zou gaan kosten. Hij moet gewoon zijn geld krijgen. Wel kun je natuurlijk proberen de makelaar te bewegen wat van zijn commissie af te doen om de onderhandelingen vlot te trekken. Als je hem kunt doen geloven dat dat de enige manier is om de deal rond te maken, kán het gebeuren dat hij water bij de wijn doet.