Een opknapper kopen in Frankrijk?
Een opknapper kopen in Frankrijk? Ik zou het niet doen.
Maar goed, nu ben ik ook net zo handig als twee die het niet zijn, dus dat telt niet. Ik ken wel een paar verwoede klussers die het gedaan hebben, en die er ook na jaren nog bijzonder veel lol in hebben. Aan de andere kant zijn er ook die na een paar werkvakanties de hamer in de wilgen hangen en hun project – in iets minder ruwe staat maar nog steeds niet comfortabel – weer verkopen. Op verzoek van een bezoeker van Immogo hier een paar gedachten over de voor- en nadelen van een ruïne in Frankrijk, plus een aantal praktische tips.
Zoeken
Laten we bij het begin beginnen. Waar vind je een opknapper in Frankrijk en welke investering is ongeveer nodig? Twee vragen die je net zo goed niet kunt stellen, want de antwoorden zijn eindeloos gevarieerd. Een bijna bewoonbare boerderij in de Auvergne is goedkoper dan een door geiten uitgewoonde schuur in de Var. Opknappers vind je overal. Je moet gewoon eerst bedenken waar je wilt wonen en dan daar een beetje rond gaan kijken. Ik zou dan in eerste instantie makelaars mijden als de pest. Die zijn helemaal niet geïnteresseerd in de verkoop van een goedkoop krot. En als ze het toch doen, vragen ze de hoofdprijs aan commissie om nog een beetje uit de kosten te komen. Dit bovenop de relatief hoge notariskosten. Ga gewoon zelf zoeken, met mensen praten. Rondkijken.
Rondkijken?
Ja. Mijn eigen huis heb ik gevonden door gewoon met de auto kleine weggetjes in te gaan, niet wetende waar ze toe leidden. Het stond verscholen tussen de bomen ergens achteraf aan de eind van een nauwelijks begaanbaar karrespoor. De braamstruiken groeiden tot aan de dakgoot, dus je zag alleen het dak. Maar de plek, de plek...
Structureel zoeken
Ik heb het wel eerder gezegd, gebruik vooral de lokale bevolking. Als je zelf niet voldoende Frans spreekt, neem dan een kennis mee die dat wel doet en die dus echt met de mensen kan praten. Als je in het Engels hakkelend een gesprek probeert aan te knopen met de Franse kroegbaas en zijn gasten, loop je grote kans dat je bot vangt. De mensen die het meeste over de buurt weten – gepensioneerde boeren en postbodes – spreken het minste over de grens en mompelen rond een klapperend ziekenfondsgebit vaak ook nog het lokale dialect – le patois. Dus een beetje Frans moet je wel meebrengen. Als je gewoon op de man af kunt zeggen: “Ik vind het hier zó mooi... ik wil hier wel elke vakantie komen. Daarom zoek ik een huisje om op te knappen in deze buurt. Kent u niet iemand die iets te koop heeft?” dan is de kans groot dat je met een paar kroegen ‘beet’ hebt. Je moet natuurlijk geen haast hebben en rustig een glaasje meedrinken voor je de bevolking aan een kruisverhoor onderwerpt. Zo wordt het zoekproces nog gezellig ook! Spreek wel af wie rijdt, want de blaastest is ook in Frankrijk steeds populairder.
Gevonden en dan?
Stel je hebt een ruïne of stuk grond gevonden dat je wilt kopen. Ten eerste koop je natuurlijk iets met een CU (certificat d’urbanisation) of met in het voorlopig koopcontract op zijn minst de ontbindende voorwaarde dat het CU verkregen is voor de acte définitive getekend wordt. Een terrein waar je niet op mag wonen is redelijk waardeloos. In principe hoeft daarna de bouwvergunning geen probleem te zijn, al zijn er soms wel wat lastige locale bepalingen. In mijn eigen regio mochten bijvoorbeeld lange tijd geen houten huizen met de vorm van een chalet gebouwd worden. Dat paste niet in het landschap. Pas sinds een familielid van een belangrijke conseiller in het canton zo’n vergunning voor elkaar wist te ritselen zijn de regels ruimer geworden. Er is immers een precedent.
Zelf bouwen
Als je zelf handig bent, kun je een hoop doen. Voor een Nederlanders is dat echter minder makkelijk omdat je een enorme kennisachterstand hebt. Ga eens in een grote bouwsuper keilbouten zoeken. En wat is Portland in het Frans? Eerlijk gezegd zou ik ook niet weten hoe die in het Frans heten. Inkopen doen duurt daarom vaak veel langer dan in Nederland, waar je immers de weg weet. Of je moet weer besluiten om een flinke bus aan te schaffen waarmee je materialen uit NL mee kunt nemen. Dat is geen schande, want vaak is het in Nederland goedkoper en je moet toch die kant uit. Maar let wel op dat het allemaal past. Zo schijnt hier de standaarddiameter van gasleidingen anders te zijn en voor je het weet ben je weer een middag kwijt met het opsporen van een koperen verloopstukje. Dat ze misschien niet eens hebben, want waarom zouden ze? Zelf heb ik eens bij de Praxis in de uitverkoop voor mijn hele (franse) huis goedkope deurknoppen gekocht. Eenmaal hier bleek de diameter van de pen die in de deur moet 2 mm te groot. Moest ik nieuwe pennen met verdikkingshulsjes voor in de knoppen gaan kopen die samen bijna net zo duur bleken als de hele deurknop. Mijn winst in één keer verdampt.
Geen haast
Maar goed, zoals gezegd, ik ben geen klusser. Als je geen haast en wel plezier in het proces hebt, is het verbouwen misschien een louterende ervaring. Een kennis woont in een vrijstaand huis midden in een bos zonder water- of elektriciteitaansluiting. Er is een grote tank voor de opslag van regenwater (alleen voor het grijze circuit) en ze drinken uit flessen. Verder staat er een generator, die hij met veel kunst- en vliegwerk draaiende houdt. Elke keer als het onweert is dat ding naar de bliksem. Het is behelpen, maar hij vindt het gewoon leuk dit soort dingen op te lossen. Dan kan het.
Nu of later kopen?
De prijzen voor onroerend goed staan de laatste tijd onder druk. DE OG-zeepbel is de laatste tijd volop in het nieuws, mede door de ontwikkeling in de US. De kans is daardoor groot dat met name in het duurdere segment de prijzen zullen dalen. Of dat ook voor de echte opknappers en voor bouwgrond geldt durf ik niet te zeggen. Het kan juist zijn dat er meer druk op het goedkope segment komt (vraag neemt toe door mensen die ‘afdalen’) waardoor daar de prijzen juist zullen blijven stijgen. Geen idee. Het kan alle kanten op. In sommige regio’s lopen de huizenprijzen al jaren achter op de trend. Daar kan de stijging best nog even doorgaan, ook al omdat nog steeds veel mensen uit de stad trekken en van de TGV-verbindingen gebruik maken om op het platteland te gaan wonen. Als die hun dure huis in de stad verkopen, kunnen ze voor dat geld een flinke deuk slaan à la campagne. Dus ook dat zou de prijzen kunnen schragen. Enfin, kortom, ik weet het niet.
Is het realistisch om zelf te willen verbouwen?
Alles hangt af van je eigen verwachtingen, mogelijkheden en inzet. En van die van je gezinsgenoten. Een puber van 15 krijg je niet meer 3 weken naar een afgelegen bouwplek tussen de boeren. Maar ik zie om me heen wel degelijk mensen die eigenhandig en met hulp van buren, familie en vrienden een bouwval stukje bij beetje omtoveren in ene paleisje. Die kunnen er in ieder geval zeker van zijn dat elke euro die ze er in steken er dubbel en dwars uit komt. Want een echt bouwval op een mooie plek heb je met een beetje mazzel al voor rond de 50.000 euro. Zodra het bewoonbaar is (dak, vloeren, wc, douche, keukentje voor in totaal 25.000) betaal je ruim het dubbele. Dat is dus gauw verdiend.
Doen of niet doen?
Als je graag wilt, zelf kunt verbouwen en je hebt geen haast... altijd doen.
