Een huis kopen in Frankrijk

Het vinden en kopen van een huis in Frankrijk gaat anders dan in Nederland, al zijn er ook overeenkomsten. Hieronder zal ik proberen de verschillende facetten van het koopproces, dat ik uit eigen ervaring ken, duidelijk te maken. Overigens kan ik niet beloven dat al mijn beweringen ook echt waar en volledig zijn en dat alle ins en outs ook 100% kloppen. Ik heb er niet voor doorgeleerd. Maar wellicht kan ik - juist omdat ik ook een leek ben en spreek uit praktijkervaring - de dingen helderder en objectiever uitleggen dan de gemiddelde (onroerend goed) professional. Heb je na lezing nog vragen, aarzel dan niet ze te stellen!

Makelaars

Zoeken via de makelaar
In Nederland kun je naar een makelaar stappen en een zoekopdracht geven. Via de computer heeft hij of zij toegang tot het actuele aanbod van alle makelaars in heel het land. In Frankrijk werkt het anders. Daar bestaan alleen verkopende makelaars, die dus primair de belangen van de aanbieder dienen. Natuurlijk houden ze stijf vol dat ze objectief ijveren voor een geslaagde transactie, tot tevredenheid van beide partijen. Toch, hoe je het ook wendt of keert, is het de verkoper die het initiatief heeft genomen om zijn huis via de desbetreffende makelaar aan te bieden. Dus zelfs al betaalt de koper de makelaarskosten, de verkoper is de oorspronkelijke cliënt. Hoe dan ook is de gepubliceerde prijs bijna altijd de prijs inclusief makelaarskosten, maar exclusief notariskosten.

Een makelaar verkoopt alleen de huizen van zijn eigen cliënten, en heeft geen inzicht in het totale aanbod. Sterker, zijn concurrenten in de regio houden de locatie van de huizen in hun eigen portefeuille angstvallig geheim, uit angst dat een andere makelaar er lucht van krijgt. De meeste verkopers zetten hun huis namelijk via verschillende makelaars tegelijk in de markt . Dat vinden die makelaars niet leuk, want de kans dat zij het huis verkopen en de commissie vangen, neemt hiermee natuurlijk af.
Heeft een makelaar een onbewoond (vakantie)huis exclusief in de verkoop, dan beschikt hij vaak ook over de sleutel, zodat de bezichtiging kan plaatsvinden zonder aanwezigheid van de eigenaar. Makelaars vragen tussen de 5 en 10% commissie, betaald door de koper. Geeft een verkoper aan dat hij minimaal 100.000 euro voor zijn huis wil, dan zet de makelaar het in de etalage voor 115.000. Zo blijft er ook nog wat ruimte voor onderhandelingen, zonder dat zijn courtage in gevaar komt. Die commissie is zo hoog, omdat de makelaar ook veel huizen in portefeuille hebben die zij niet verkopen. Elk huis kan immers door meerdere makelaars verkocht worden. Dit werkt sterk prijsopdrijvend, omdat meerdere makelaars moeten eten van hetzelfde huizenaanbod. Zou men hier met een systeem van exclusiviteit gaan werken, zoals in Nederland, dan kan de courtage sterk omlaag (de makelaar is immers zeker dat hij het huis vroeg of laat mag verkopen) en gaat binnen een jaar zeker de helft van de makelaars kopje onder.

Makelaars zijn in het algemeen wat huiverig voor rechtstreeks contact tussen koper en verkoper en zullen in ieder geval goed naam en adres van de geïnteresseerde koper noteren. Dit om te voorkomen dat deze later stiekem zelf de verkoper opzoekt en de zaak beklinkt zonder de makelaar te vergoeden voor zijn inspanningen. Dit is streng verboden en kan de verkoper - die immers een contract heeft met de makelaar) flink in de problemen brengen.
Hoewel ik geen grote vriend van de makelaars in Frankrijk ben, zal ik al mijn klanten adviseren naast Immogo óók een of meerdere makelaars in de arm te nemen. Daarmee verdubbel je de kans op succes, want ongeveer de helft van alle huizen in Frankrijk wordt buiten de makelaar om verkocht. Echter nooit een exclusief contract accepteren, en nooit meer betalen dan 6% (of minder als je een duur huis hebt). Ook hier kun je dus best onderhandelen.

Notarissen

De notaris
Voor de Franse notaris is de handel in onroerend goed een belangrijke bron van inkomsten. Hij of zij adverteert met de huizen van cliënten via een maandblad, via de publieksmedia (kranten en huis-aan-huisbladen) en op de site immonot.com. Notarissen krijgen bij de koop natuurlijk gewoon betaald voor de akte en zo. Dat zijn kosten voor de koper. Daarnaast betaalt de verkopende partij soms ook 'onderhandelingskosten' (frais de négociation), die hij natuurlijk gewoon weer in zijn vraagprijs verwerkt. Of er ook daadwerkelijk onderhandeld wordt, maakt daarbij niet uit. Sommige notarissen zijn daarin minder gehaaid. Als je belt en vraagt wat de minimumverkoopprijs is, krijg je die soms gewoon te horen. Wat je onderhandelen noemt! Omdat notarissen vaak huizen uit erfkwesties te koop hebben en minder dan de makelaars geneigd zijn hoog in te zetten, kun je er soms goede zaken doen. Ga dus als je op zoek bent naar een huis in een bepaalde regio in ieder geval langs de notarissen en leg ze je wensen voor. Wie weet wat het oplevert, en het is allicht goedkoper dan via een makelaar.

Particulieren

De particulier
De goedkoopste manier om aan een huis te komen is door rechtstreeks in contact te komen met de eigenaar. Je betaalt dan noch makelaarscourtage noch 'frais de négociation'. Particulieren adverteren op deze en andere internetsites, en in de regionale huis-aan-huisblaadjes. Vraag tijdens je zoektocht op locatie gewoon in het hotel, bij de tabac of zelfs de bakker naar 'Le Bonjour", de "ParuVendu" of "Le journal avec les petites annonces". Daar staat altijd een rubriek met onroerend goed in. Bij veel van de advertenties staat de naam van een makelaar. Maar soms staat er ook "part. à part." of "agences s'abstenir". Dit betekent dat het particulieren zijn die rechtstreeks met particulieren zaken willen doen. Zonder de inmenging van een makelaar.
Zet je je huis in de krant zonder een van deze vermeldingen, dan kun je er de donder op zeggen dat je platgebeld wordt door makelaars, die een koper voor je zeggen te hebben maar die eigenlijk gewoon op zoek zijn naar handel.
Voor de koper heeft zaken doen met een particulier meer voor- dan nadelen. Je kunt immers direct onderhandelen met de verkoper, die zich niet achter een makelaar kan verschuilen. "En de professionele inbreng van een makelaar dan?", zul je vragen. Tja, die is niet altijd 100% objectief (de goeden niet te na gesproken) en wil vooral zo snel mogelijk de verkoop sluiten. Hoe dan ook, makelaar of geen makelaar, je zult in alle gevallen zélf moeten zorgen dat je geen kat in de zak koopt. Overigens ben ook ik, als webmaster van immogo.nl, natuurlijk niet geheel objectief. Op mijn site vind je immers - naast deze kooptips - alleen particuliere verkopers, die hun verkoopprijs maximaal 1% duurder hebben gemaakt (mijn commissie bij succes).

Nederlandse bemiddelaars

De Nederlandse adviseur
Nederlanders tegen betaling helpen een huis zoeken in Frankrijk. Dat is de gedroomde baan van iedere Hollander die hier permanent woont. Sterker, ik deed het zelf ook een tijdje, totdat de locale makelaars - niet blij met een objectief en dus kritisch adviseur van kapitaalkrachtige kopers - met de pliesie begonnen te dreigen. Strikt gesproken is het namelijk verboden om als leek OG-advieswerk te doen. Dit is in Frankrijk nog voorbehouden aan geregistreerde makelaars.
Toch zijn er wel Nederlandse bemiddelaars die in Frankrijk wonen en hun diensten aanbieden. Je kunt ze indelen in drie groepen:

A. amateurs die een beetje illegaal in de marge rommelen (zo eentje was ik dus);
B: commerciëlen die werken in dienst of opdracht van een Franse makelaar;
C: professionals die de benodigde papieren hebben en officieel Franse makelaar zijn.

Mensen in groep A hebben al gauw de neiging te gaan lijken op die uit groep B. Ze moeten wel samenwerken met de regionale makelaars, omdat die de huizenmarkt in handen hebben. Uit ervaring weet ik dat die makelaars je vervolgens commissie gaan bieden. Als je dat weigert omdat je de koper objectief wilt adviseren, hebben ze geen macht over je en sturen ze de politie op je dak. Geef je toe en pak je hun procentjes aan, dan werk je dus in dienst van die makelaars en kun je niet objectief meer adviseren.

Waar je op moet letten bij de selectie van een tussenpersoon? Het belangrijkste is denk ik eerlijkheid. Een professioneel ogende website met overtuigende teksten kan iedereen maken (zoals je ziet). Probeer uit te vinden of jouw bemiddelaar afspraken heeft met één of meerdere makelaars. Leeft hij van provisie of vraagt hij jou een percentage van de verkoopprijs? Of beide? Er zijn namelijk adviseurs die van twee walletjes eten en zowel van de koper als van de makelaar commissie vangen. Dit soort 'adviseurs' kent maar één loyaliteit: aan hun eigen portemonnee. Kortom, mocht je overwegen in zee te gaan met een al dan niet professionele Nederlandse bemiddelaar, doe dan in ieder geval je huiswerk. Probeer bijvoorbeeld in contact te komen met andere Nederlanders die via dezelfde dame of heer een huis gekocht hebben en vraag of zij tevreden zijn. Dat kan bijvoorbeeld via het weblog Hollandais en France.

Andere bronnen

Overige bronnen
Bij het verhaaltje over de notarissen gaf ik al aan dat je eerst op zoek kunt gaan naar een regio of zelfs dorpje waar je graag wilt wonen, om pas daarna heel gericht in die buurt naar een passend onderkomen te zoeken. Een goede bron daarbij is de burgemeester. In de kleinere dorpjes weet die namelijk precies welke huizen en grondstukken er te koop zijn. Hij ziet het als zijn plicht om de verkopers aan een klant te helpen. Dus als jij komt vragen, brengt hij je graag in contact met de eigenaar. Die jou welwillend te woord zal staan, want je komt immers via de burgemeester! Maar ook zonder burgemeester kun je een heel end komen. Stop in de kroeg, neem wat te drinken en vraag "Je cherche la petite maison, qui est à vendre. Savez-vous où elle est?" Natuurlijk weten ze dat niet, want jij hebt dat huisje net zelf verzonnen. Maar ze kennen wél een grote boerderij die waarschijnlijk te koop komt. Of bedoel je soms die ruïne? Een discussie barst los, en voor je het weet ben je op de hoogte van alle onroerend goed dat het laatste jaar te koop heeft gestaan, te koop staat of misschien te koop zal komen te staan. Ik heb deze truc zelf wel eens (onbedoeld maar effectief) toegepast. Ik zag tijdens een van mijn scoutingtochten op zoek naar verhandelbaar onroerend goed een huisje met een nogal verwilderde tuin, en vroeg in de dorpskroeg of het misschien te koop stond. In het half uur dat volgde, kreeg zo maar drie andere objecten aangewezen. Bij één ervan, een pittoresk boerderijtje, was de bewoner overleden, dus dat zou wel te koop komen. In dit soort gevallen moet je er geen gras over laten groeien. Ik nam dus snel schriftelijk contact op met dorpsnotaris, en kreeg diezelfde week een boze brief terug waarin ik zowat voor lijkenpikker werd uitgemaakt. Ik had er letterlijk geen gras over laten groeien, want bij ontvangst van mijn brief lag de eigenaar van het pandje nog niet eens onder de grond! Enfin, zelf zoeken kan dus zeker tot verrassende ontdekkingen leiden.

Huis kiezen

Waar let je op bij de keuze en de bezichtiging?
Over de keuze van een huis valt eigenlijk niet veel te zeggen, want de overwegingen zijn voor iedereen anders. Laten we kijken of ik toch een paar dingen kan bedenken om je alvast een beetje te helpen nadenken over wat je precies wilt.

Wat voor huis?

Heel ruwweg zijn er in de Bourgogne (waar ik de weg een beetje ken) maar ook elders in Frankrijk, dunkt me, twee hoofdsoorten huizen te koop: boerderijen en dorpswoningen. Daarnaast zijn er natuurlijk nog watermolens, verlaten stationsgebouwtjes en 'maisons bourgeoises', maar die zijn tamelijk zeldzaam en daardoor relatief duur. Bovendien valt er weinig algemeens over te zeggen.
Dorpswoningen zijn veelal uit natuursteen opgetrokken op de flanken van heuvels. Bij mij in de buurt met name aan de Westzijde van de Saône, waar veel wijndorpjes liggen. Zeer in trek bij buitenlanders en Fransen uit de grote steden, en daardoor tamelijk aan de prijs. Maar wel gebouwd om de eeuwen te trotseren, en door de vaak wat hogere ligging weinig gevoelig voor vochtproblemen.

Boerderijen, daar stikt het hier van. Als vroeger de kinderen van een boer het huis uit moesten, werd niet zelden de boerderij uitgebouwd om een extra gezin onderdak te bieden. Of ze zetten een tweede boerderij neer, een stukje verderop. Je ziet hier veel Bressaanse boerderijen, met van dat vakwerk met bakstenen ertussen (brique et colombages). Heel mooi, maar dikwijls slecht geïsoleerd en gefundeerd, en vochtig. De Bresse (Zuid-Bourgogne en Noord-Ain) is altijd erg arm geweest. De boerderijen werden gebouwd met om het even welk materiaal. Muren opgetrokken uit op elkaar gemetselde dakpannen komen zeer vaak voor. Verder zie je veel 'pisé'. Leem, laag voor laag gegoten in een bekisting, net als beton. Dit leverde dikke, goed isolerende muren op, die echter wegspoelen als het dak lekt.

De locatie

Erg belangrijk, want omgevingsfactoren kunnen je verblijf behoorlijk verstoren. Eerst maar eens kijken of er geen overstromingsrisico is. Een in de zomer miniem beekje, romantisch murmelend tussen het struweel, kan in de winter uitgroeien tot een tientallen meters brede stroom, die ongegeneerd je woonkamer onderklotst. En dan natuurlijk net als jij in Nederland zit.
Ook is het heel leuk om vlak bij een prachtig wijnkasteel te wonen. Maar als in de zomer de toeristen komen en er de hele dag íets te vrolijke lieden voor je deur parkeren en langs je tuintje zwalken, zit jij met de kater.
Verdere inconveniënten kunnen bestaan uit gifsproeiende land- of wijnbouwers, poepende en stinkende koeien, uitzichtbedervende maïscultures en vanaf de herfst iedere zondag halfdronken jagers in de achtertuin!
Denk je je droomhuis gevonden te hebben, ga dan zeker eerst even praten met de buren, de burgemeester of in het dichtstbijzijnde café. Ik hoorde van kennissen het verhaal dat ze van een Nederlandse adviseur een schattig huisje aangeboden kregen. Het had één nadeel: het stond pal naast een handelaar in schroot, waar de hele dag een soort metaalversnipperaar stond te ronken. De Nederlandse adviseur bezweerde ze dat dit geen enkel probleem was, want het bedrijf zou binnenkort opgedoekt worden. Uiteindelijk besloten mijn kennissen toch iets anders te kopen. Daar zijn ze nu - vier jaar later - blij om, Soms rijden ze namelijk nog wel eens langs het schattige huisje, en het metaalbedrijf is inmiddels twee keer zo groot geworden!
Hoe dan ook, zelfs als je besluit te leven met de nabije toeristenroute of de onwelriekende veestapel, dan kun je deze negatieve aspecten in ieder geval meenemen in de onderhandelingen. Want die makelaar wist het natuurlijk al lang!

Bouwtechnische staat

Inmiddels heb je regel nummer één wel begrepen: geloof nooit blind wat de eigenaar, zijn makelaar en/of de Nederlandse "conseiller" zeggen. Hoe aardig ze ook lijken, ze willen het huis gewoon graag verkopen. Klim dus zélf die zolder op en kruip de kelder in. Neem een sterke zaklamp en een schroevendraaier mee, schijn en prik. Stel lastige vragen en kijk achter elke deur, zelfs al is het er vies en stoffig. Als je het ooit koopt, zul je die spinnenwebben toch ook moeten trotseren.

De twee belangrijkste zwakke plekken zijn houtvreters en optrekkend vocht.

Hout

Bomen groeien niet met miniperforaties in de stam. Die komen er later in, door houtwurm of boktor. En al is een dikke eiken draagbalk niet 1-2-3 doorgerot, hij kan wél verzwakt zijn. Bovendien is het niet al eiken wat de klok slaat. Huizen die in de jaren 50 gerenoveerd zijn, hebben vaak grenen dakspanten. En voor de balken was in die tijd het goedkopere populier populair. Als de eigenaar zijn houtwerk periodiek behandeld heeft met gif, is er niks aan de hand. Zo niet, dan kun je er bijna zeker van zijn dat er houtwerk (deels) is aangetast. Nogmaals, geen onoverkomelijk probleem, want alles is te behandelen en te repareren. Maar dat kost wél geld en moet dus leiden tot een lagere aankoopprijs.

Vocht

De natuurstenen huizen in de dorpjes hebben zelden funderingsproblemen. Die staan meestal op de kale rots. Boerderijen op kleigrond hebben minder zelden funderingsproblemen. Sterker, soms hebben ze niet eens een fundering! De originele Bressaanse boerderijen (brique et colombages) werden vroeger beschouwd als roerend goed. Je kon een huis kopen zonder de grond, het demonteren en elders weer opbouwen. Bij veel van deze huizen staan de muren op een iets bredere laag natuursteen en dat is het dan. De vloeren onder die mooie rode zeskantige tegeltjes bestaan uit aangestampte aarde, zonder enige isolatie. Er is geen dakgoot, dus het regenwater stroomt vrijelijk van het prachtige brede dak, rondom het huis de grond in. Om door de tegeltjes in de woonkamer en langs de binnenwanden weer omhoog te kruipen. Dus als je per se vochtplekken op de muren wilt vermijden, moet je er op rekenen dat je op zijn minst dakgoten en drainage rondom het huis moet leggen. Of zelfs drastische maatregelen nemen: de leuke tegeltjes in de woonkamer verwijderen, de vloer enkele tientallen centimeter uitgraven, opvullen met ruwe gravel en plasticfilm en een nieuwe vloer storten met beton. Pas dan mogen de tegeltjes er weer op. Maar je kunt natuurlijk ook elke vijf jaar de onderkant van de muren opnieuw afstrijken. Of een lambrisering aanbrengen, zodat eventueel optrekkend vocht uit het zicht blijft. Staat nog rustiek ook!

Onderhandelen

Goed. Ça y est! Je hebt het huis van je dromen gevonden en wilt het kopen. De onderhandelingen beginnen. Daarvoor is altijd ruimte, want de eigenaar heeft er al rekening mee gehouden in de prijsstelling. Neem eventuele constructiefouten of nakende reparaties mee in je verhaal. En probeer als het even kan rechtstreeks zaken te doen met de verkoper. Die wil dat soms niet, want daarvoor heeft hij immers een makelaar in de arm genomen. En ook de tussenpersoon zal allicht graag de regie houden.
Persoonlijke ervaring: toen ik mijn huis kocht, werd me door de Nederlandse 'conseiller' glashard verteld dat onderhandelen over de prijs in het geheel niet mogelijk was. Ik was naïef en geloofde hem, en kocht het huis zonder ook maar iets af te dingen. De ogen van de verkoper vielen bijkans uit zijn kassen, toen ik hem de hand schudde en zei dat de koop akkoord was. Later, toen ik hier een tijdje in de OG-handel zat, besefte ik pas waarom. Hij had nog een paar onderhandelingsronden verwacht! Die is die avond heel lekker uit eten gegaan met zijn vrouw (en met 'mijn' adviseur waarschijnlijk).
Kortom: trap er niet in! Er kan bijna altijd wat af. Is het niet van de vraagprijs dan wel van de makelaarscourtage. En als jij er op staat om degene van wie je koopt recht in de ogen te kijken en zélf te onderhandelen (desnoods door getallen op een kladpapiertje te krabbelen) kunnen ze je moeilijk weigeren, toch?

Transactie

Zijn de partijen tot elkaar gekomen en is mondeling een definitieve prijs afgesproken, dan is het slim deze even op een papiertje te zetten met in een paar zinnetjes de omschrijving van de transactie en de handtekeningen van beide partijen er op. Vooral als er geen makelaar bij is, als getuige van de afgesproken prijs. Direct daarna kan de gang naar de notaris of de makelaar gemaakt worden. Dit hoeft overigens niet per se de notaris van de verkoper te zijn. Je mag er ook zelf eentje kiezen (zie immonot.com voor adressen). In een voorlopig koopcontract (compromis de vente) dat getekend wordt bij notaris of de makelaar, belooft de verkoper het pand voor een bepaald bedrag af te staan. De uiteindelijk te kiezen notaris bewaakt verder het proces: alle verplichte keuringen (lood- en asbestverontreiniging), controle van de kadastrale gegevens, eventuele rechten van overpad of pachtovereenkomsten met boeren, en de aanwezigheid van een woonvergunning. Dit laatste is vooral belangrijk bij aanschaf van een oude schuur of molen, met de bedoeling om het gebouw bewoonbaar te maken. Als achteraf blijkt dat je voor dit bedrijfspand geen woonvergunning krijgt, ben je mooi in de aap gelogeerd.
Bij de eerste tekensessie (compromis) wordt ook afgesproken op welke datum de definitieve akte (acte authentique) getekend zal worden. Dit gebeurt altijd bij een echte notaris. Na het tekenen van het compromis zit de verkoper aan de koop vast, op straffe van een boete van 5%. Jij hebt nog 7 dagen bedenktijd, waarin je straffeloos alsnog van de koop af kunt zien.

Verhuizen

Heb je alles gehad, moet je ook nog verhuizen. Kies bij voorkeur voor een bedrijf met een 'lijndienst' op het Zuiden. Vooral kleinere verhuizingen vallen dan een stuk goedkoper uit, omdat jouw spullen gewoon samen met die van een ander in de vrachtauto gaan. Kan echt de helft schelen. Lees hier mijn eigen verhuiservaringen, inclusief verwijzing naar een goede verhuizer.

Eindelijk is het zo ver

Je hebt precies het juiste formaat huis gevonden op een mooie, droge plek, het dak en de fundering gecontroleerd, een scherpe prijs onderhandeld, de buurt gescout, een betrouwbare notaris gevonden, getekend, betaald en de verhuizing geregeld. Alles is voor elkaar, nu kan er niks meer mis gaan. Je kunt lekker in alle rust gaan genieten van je eigen idyllische stekje in Frankrijk. Denk je. Maar dan komt de visite uit Nederland....

IMMOGO
https://immogo.com/nl